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楼面地价

楼面地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地。楼面地价,即单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价是房价的主要组成部分之一,与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。

楼面地价的计算公式:楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价÷规划容积率


一、简介
英文:land value in terms Of per unit floor age   楼面地价楼面地价的计算公式:楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价÷规划容积率规划建筑面积=土地面积×容积率容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积例如:2009-12-26日在福建福州拍卖的宗地2009-22号。土地面积为13145平方米,容积率为3.2,建筑密度≤25%,绿地率≥25%,建筑高度≤80米。最后成交价为4.63亿元。楼面地价=463000000/(13145*3.2)=11007元/平方。 3、楼面地价与地面基准地价相比,楼面地价具有理解容易,操作简便,易于应用,更新方便等特点,是政府和开发商都乐于接受的计价方式。


二、定义

楼面地价最简单的意思就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。 楼面地价是房价的主要组成部分之一,与建   楼面地价造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。同时,楼面地价又是特殊的土地单价,是土地上建筑物面积均摊的土地价格。在通常情况下,楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。对楼面地价也可简单理解为在土地上盖出房子后,每单位售价中所包含的土地成本。楼面地价能最真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。
在现实中,楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。现在的国有土地出让中,正式挂牌的土地都会有规划部分要求的容积率,作为这块土地开发的附加标准,那么开发商在拍地的同时,就能得知这块地所能实现的建筑总面积,楼面地价怎么算才是最准确呢?其实,发展商只需根据自己的举牌价格核算出,购买土地的成本平摊在将要实现的建筑面积中所占的费用,然后在加上建安成本,税费成本,营销成本等相关费用,就可算出这个项目将来要出售的成本价格是多少,对比目前此地块周边的同类型项目的销售价格,就能知道自己的利润空间及运营风险。所以楼面地价已经成为房价的重要组成部分,是开发商要考虑的,也是政府应该看到,作为购房者只有了解到什么是楼面地价才能了解开发商的实际成本,再了解楼面地价怎么算,就可预算出开发商的利润空间,对购房有一定的指导意义。


三、计算公式

楼面地价具体分为以下几种计算方式:楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价÷规划容积率规划建筑面积=土地面积×容积率容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积


四、基准地价

基准地价既土地初始价,也称城市基准地价,是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格,并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。[3] 基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格,是以基准地价为基础,根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子,通过系统修正进行综合评估而确定。


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